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今回は、【譲渡所得】の【自宅の特例】です。
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マイホームを売却したら？
庶民には夢のマイホームですが、やむなく売却することもあります。
このとき、意外と多くの方が、マイホーム特例で税金がかからないと考えているようです。
つまり、マイホームの売却なら、特別控除（３，０００万円）が受けられると。
譲渡所得に対しては、所得税と住民税がかかります。
確かに、マイホームの特別控除はあります。
しかし、問題は、特別控除が受けられない場合です。
まずは、基本的なことからみていきましょう。
マイホームの売却に伴う税金とは？
これは、所有期間中の値上がり利益に対する税金です。
つまり、値上がりの利益が無ければかかりません。
※値上がり利益を、【譲渡所得】といいます。
それでは、値上がりの利益の計算の仕方について。
譲渡所得とは？
土地や建物などを、買った時よりも高く売った場合に譲渡所得が発生します。
【計算式】
収入－原価－経費－特別控除＝譲渡所得
※参考～専門用語を使った計算式 はこんな感じですが、中身は同じです。
譲渡価額－取得費－譲渡費用－特別控除＝譲渡所得
収入 ➡ 売却した金額です。
原価 ➡ 以前に買った金額です。
経費 ➡ 売却する際にかかった費用。
仲介手数料や印紙代など。
特別控除 ➡ 住まいの売却で3,000万円など。
※建物の原価
建物は、減価償却の計算をします。
これは、建物は年々価値が下がるため、償却して現在価値を計算するものです。
これにより、土地の値上がり利益が正しく計算されます。
原価が不明の場合には、収入の５％で計算できます。
住まいの売却で【居住用の特例】が受けられます。
特例ですから条件はありますが、３，０００万円までの特別控除を受けられます。
これで、所得税や住民税が大幅に安くなります。
居住用3,000万円控除の条件
特別控除の条件を並べてみます。
① 建物の所有者が住んでいること
② 転居後に売却する場合には、
住まなくなってから３年目の年末までの売却
※建物を壊さない場合です。
【建物を壊した場合】
イ 取壊しから１年以内で、かつ、
ロ 取壊しの跡地を貸したりしていないこと
ハ 住まなくなってから３年年末までの売却
③３年に１度しか受けられないこと
④買主が他人であること
⑤建物が住まい専用でない場合は、住まい部分に限る
⑥翌年確定申告すること
特別控除を受けられない場合
特別控除には細かい条件があります。
それでは、逆に、特別控除が受けられないケースとは。
① 所有者が住んでいない場合
② 買主が次の場合
イ 配偶者
ロ 子供、孫、親などの直系血族
ハ 一緒に住んでいる親族
ニ 売却後、一緒に住む親族
ホ 特殊関係者
ヘ 同族会社
③ 別荘など、主たる住まいでない場合
④ 一時的な仮住まい
⑤ 特別控除を受ける目的での居住
特別控除は「〇」か「✕」で、中間はありません。
３，０００万円控除ですから、税金に多大な影響があります。
ここら辺りが要注意で、慎重な判断を要する場合もあります。
気になる時は、プロの税理士に相談するのがお勧めです。
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