◎節税は合法です、節税しましょう！
今回は、譲渡所得の【空家特例】を取り上げます。
◎税制改正がありました。
①被相続人が老人ホームなどに入居していたケースが追加されました。
（平成31年４月１日以後の譲渡から適用されます）
②特例の適用期限が、令和５年12月31日まで４年間延長されました。
◎このブログの項目
まずは、昨日の確認。
相続した住宅を売却したら？
相続した住宅を売却したら、所得税と住民税がかかります。
これは、所有期間中の値上がり利益に対する税金です。
つまり、値上がりの利益が無ければかかりません。
※値上がり利益を、【譲渡所得】といいます。
それでは、値上がりの利益の計算の仕方について。
譲渡所得とは？
土地や建物などを、買った時よりも高く売った場合に譲渡所得が発生します。
【計算式】
収入－原価－経費－特別控除＝譲渡所得
※参考～専門用語を使った計算式 はこんな感じですが、中身は同じです。
譲渡価額－取得費－譲渡費用－特別控除＝譲渡所得
収入 ➡ 売却した金額です。
原価 ➡ 被相続人が買った金額です。
経費 ➡ 売却する際にかかった費用。
仲介手数料や印紙代など。
特別控除 ➡ 住まいの売却で3,000万円など。
※建物の原価
建物は、減価償却の計算をします。
これは、建物は年々価値が下がるため、償却して現在価値を計算するものです。
これにより、土地の値上がり利益が正しく計算されます。
原価が不明の場合には、収入の５％で計算できます。
ただし、登記費用（※）が５％より多い場合は、多い方を引けます。
登記費用＞５％
※登記費用
登録免許税＋司法書士の手数料＋印鑑証明書の手数料
相続する時に費用がかかります。
被相続人の名義のままでは売れませんので相続人の名前に登記しますが、登記費用がかかります。
登記費用とは、登録免許税という税金です。
さらに、登記は自分でもできますが、多くの場合は司法書士に頼みますので、手数料がかかります。
相続税を払った場合
相続した住宅の売却では、登記費用の他に、相続税も引ける場合があります。
専門的には、相続税の取得費加算といいます。
※租税特別措置法39条。
相続税を払った場合で、相続開始から３年１０か月以内に売却すると、相続税の一部を譲渡所得から引くことができます。
被相続人が一人暮らしだった場合
今日はここからです！
ちょっと前に、空家の増加が問題になりました。
治安上も問題ありです。
そこで、空家対策としてできたのが【空家特例】です。
特例ですから条件はありますが、３，０００万円までの特別控除を受けられます。
これで、所得税や住民税が大幅に安くなります。
空家特例の条件
特例の条件を並べてみます。
相続した人は、土地と建物の両方を取得していること。
細かい条件がありますが、昭和56年５月31日以前の古い家屋を、耐震リフォームして売るか、家屋を取壊して売る場合です。
耐震リフォームにも、取壊しにも費用かかかります。
税金だけではなくて、費用も掛かりますので慎重さが求められます。
税率と確定申告
譲渡所得に対しては、所得税と住民税がかかります。
ここで、３，０００万円限度の特別控除をします。
税金は、残りの金額に対して計算します。
その税率は、長期所有の場合と短期所有の場合で異なります。
長期の場合
所得税15.315％、住民税５％で、合計20.315％です。
短期の場合
所得税30.63％、住民税９％で、合計39.63％です。
長期と短期の区分は、売却した年の１月１日で、所有期間が５年を超える場合が長期。
５年以下が短期になります。
具体的には、
令和元年に売却した場合、平成25年12月31日以前から所有していたケースが長期、平成26年１月１日以後が短期になります。
なお、相続の場合には、被相続人の所有期間を引継いで考えます。
(注)「限定承認」の相続は、所有期間を引継ぎません。
所得税は、翌年の確定申告で申告と納税をします。
住民税は、確定申告の内容に基づいて、５月頃に納税通知書が届き、４期に分けて納めます。
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