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札幌は、空が高い？
こんばんは。
今回は、土地の評価の仕方の２回目です。
★土地（宅地）の評価②
前回に引き続き、路線価方式での評価の仕方です。
評価する土地が接している「路線」に付されている「路線価」を基にして計算・評価します。
しかし、道路に接する状況は多様です。
そこで、代表的な設例を基に計算します。
◎評価の手順
路線価の評価は、最初に、正面路線を判定します。
その次に１㎡当たりの金額を計算します。
イ 正面路線の判定
正面路線は、奥行価格補正後の単価の高い路線。
ロ １㎡当たりの金額を計算
正面路線の地区区分が、評価する土地の地区区分に
なります。
その地区区分の各種補正率で計算します。
※「地区区分」とは
路線価の評価では、各種の補正を行います。
補正率は、地区ごとに異なります。
例えば、同じ「角地」でも、住宅地よりも商業地の方が加算する率が高くなります。
これは、商業地の方が角地の効用が高いと考えられるためです。
地区区分はいくつかありますが、普通住宅地区と普通商業地区を見てみます。
評価する土地の地区区分は、路線価に表示されています。
普通住宅地区は、路線価（この例では、「350」）が円などで囲われていない状態。
普通商業地区は、路線価が円で囲われています。
※財産評価基本通達14－２。
◎設例の評価
※路線価は、１㎡当たり千円単位です。
（設例①）
この土地の地区区分は、「普通住宅地区」です。
この設例は、２つの路線に接している場合です。
２つの路線は、上と下という状況です。
最初に、正面路線を決めます。
正面路線は、奥行価格補正後の単価の高い路線です。
普通住宅地区で、奥行15ｍの「奥行価格補正率」は、1.00です。
※「奥行価格補正率表」は省略します。
上の路線は、350,000円×1.00＝350,000円
下の路線は、300,000円×1.00＝300,000円
この結果、上の路線が正面路線になります。
次に、２つの路線に面している影響。
下の路線が裏側の路線になるため、ニ方路線影響加算の計算をします。
普通住宅地区のニ方路線影響加算率は、0.02です。
【計算結果】
上の路線は350,000円。
これに、下の路線の300,000円×0.02＝6,000円を加算します。
この結果、356,000円が１㎡当たりの評価額です。
面積を掛けると、356,000円×225㎡＝80,100,000円。
この金額が、設例①の評価額です。
※財産評価基本通達15、17、付表１・３。
（設例②）
この土地の地区区分も、「普通住宅地区」です。
この設例は、３つの路線に接している場合です。
まず、正面路線を決めます。
普通住宅地区で、奥行25ｍの「奥行価格補正率」は、1.00です。
上の路線は、350,000円×1.00＝350,000円
左の路線は、310,000円×1.00＝310,000円
右の路線は、300,000円×1.00＝300,000円
この結果、上の路線が正面路線になります。
次に、３つの路線に面している影響。
上の路線が正面路線、左と右は横の路線となります。
横の路線は、側方路線影響加算の計算になります。
普通住宅地区の側方路線影響加算率は、0.03です。
【計算結果】
上の路線の350,000円に、左の路線の加算額と右の路線の加算額を加算します。
左の路線の加算額 310,000円×0.03＝9,300円。
右の路線の加算額 300,000円×0.03＝9,000円。
この結果、368,300円が１㎡当たりの評価額です。
面積を掛けると、368,300円×225㎡＝82,867,500円。
この金額が、設例②の評価額です。
※財産評価基本通達15、16、付表１・２。
なかなか難しいですが、「評価明細書」という書類を使用すると機械的に算出できます。
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