相続税を節税、ポイントと注意点!

必見、節税しないと損します。相続税の節税対策で9,150万円節税できます!

土地や家は、「いくら」と見積もる? 相続財産の評価について

 

◎節税は合法で、権利とも言えます!
◎権利を行使して、節税しましょう!

 

こんにちは!

3日振りになりましたが、ブログはまだまだ続きます、乞うご期待!

今日のテーマは、「評価」です。

 

◎このブログの項目

 

土地建物の評価のしかた

相続税の節税のためには、その前提として、そもそも、相続税はかかるのか?

かかる  税金を減らしたい  節税対策

という流れになります。 

 

まずは、相続税がかかるかどうかの判定から。

最初に、かからない範囲を知ること。

専門的には「基礎控除」といいます。

相続税法15条。

 

3,000万円 + 600万円 × 法定相続人数 = 基礎控除 

これが計算式です。

平成27年以降の相続の場合です。

 

例えば、奥様と子供さん2人のケースでは、法定相続人が3人ですから、基礎控除は4,800万円。

したがって、ご主人の財産が4,800万円よりも多い場合は、相続税がかかります。節税しませんか? となります。

 

ここで、ご主人はきっと、「俺の財産は、いくらあるの?・・・」、こんな疑問が浮かぶことでしょう?

「銀行の預金は、確か・・〇〇〇〇万円位かな」と。

「あとは、・・・」

「あ そうだ、家と土地がある。」

「でも、と土地って、いくらで計算する?

 

それが「評価」、今日のポイントです。

 

①家の値段?

まずは、家から説明します。

家は、ズバリ、「固定資産税評価額」です。

念のため、計算式は、

固定資産税評価額  ×1.0 = 家の評価額 です。

※財産評価基本通達89、別表1。

 

それって何? 

市町村で扱う税金に、「固定資産税」・「都市計画税」があります。

この計算のため、市町村では、土地や家の「固定資産税評価額」を決めています。

ご主人にも、毎年春先に、固定資産税・都市計画税の通知が届いていると思います。

 

届いている通知書をお手元にご用意いただいて、何枚かある通知書の最後の方に、「不動産の明細」を記載しているところがあると思います。

そこの明細で、「価格」又は「評価額」という欄に書いてある数字が、「固定資産税評価額」になります。

 

相続税の計算では、市町村で決めている「評価額」を利用する訳です。

 

なお、自宅の場合は × 1.0 倍、つまりそのままです。

しかし、アパートなど、貸している家や建物は、 × 0.7 倍、で計算します。

これは、借りている人の権利を、30%引いて計算するためです。

 

②土地の値段?

土地の値段は、「路線価方式」と、「倍率方式」のどちらかで計算します。

※財産評価基本通達13、21。

 

どちらの方式で計算するかは、国税庁のホームページを見ていただくことになります。

※アドレスは、http://www.nta.go.jp/ です。

 

ここでは、例として、東京都昭島市神町4丁目を調べてみます。

ホームページの「新着情報」の「令和元年分の路線価図等を公開しました(令和元年7月1日)」をクリックするか、「月間アクセスランキング」の「路線価等」をクリックします。
または、上段の「税の情報・手続・用紙」をクリックして、「税について調べる」にある「路線価図・評価倍率表」をクリックします。

 

すると、日本地図が表示されたページになります。 

「令和元年分財産評価基準を見る」のページから、左側の東京国税局の横「東京都」をクリックするか、右側の地図の「東京」の文字をクリックします。 

 次に、「東京都 財産評価基準書目次」の、「評価倍率表」の一般の土地等用をクリックします。 

地域を選ぶ画面になりますので、「あ」の中から「昭島市」を選びます。 

「令和元年分 倍率表 昭島市」が表示されます。 

調べている場所は「大神町4丁目」でした。

「適用地域名」とその右側の「宅地」の欄を見ると、市街化調整区域の宅地は、 固定資産税評価額×1.1倍。

市街化区域の宅地は、「路線」、路線価方式ということが分かります。

 

※「市街化区域」とは、

 既に市街地を形成している区域及びおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域です。

 なお、市街化調整区域には住宅を建てられないため、ご主人の自宅、つまり、住宅が建っているということは、市街化区域ということになります。

  したがって、路線価方式での計算になります。

 

 画面の左側の黄色い所「この市区町村の路線価図を見る」をクリックすると、昭島市(路線価図・町丁名索引)が表示されます。 

神町4(丁目)には、4つの「路線価図ページ番号」があります。

これは、地図の4ページにまたがっているためです。

 

例えば、右端の「56192」をクリックすると、路線価図が表示されます。 

路線価とは

「路線」つまり道路に値段を表示したものです。

この地図で、ご主人の住宅の場所を探していきます。 

例えば、住宅の建っている土地が、「110D」となっている道路に面していれば、1㎡当たり、110千円(110,000円)となります。

※110の後ろの「D」は借地権割合を表示しています。

 土地が借地の場合、地主さんから土地を借りる権利。

 その割合は、D=60%で計算します。

 (110Dは、1㎡当たり 66,000円です。) 

 

ご自宅の土地の面積(地積)が、165㎡だった場合、

165 × 11万円 = 1,815 万円

この金額が、土地の評価額となります。

 

※土地は1筆ごとに状況が異なります。

交差点の角で2つの道路に面していたり、道路からの距離(奥行)が長かったりします。

これらの要因で、土地の評価は細かく増減します。

 

なお、今回は、概算の計算で相続税がかかるかどうかの判定なので、これ以上の詳しい説明は省略します。

 

以上で、家と土地の評価が分かりましたから、最初に戻って、相続税がかかるかどうかを判定いただけると思います。

 

(注)

今回の評価は、令和元年分の計算でした。

これは、令和元年(平成31年)に死亡した場合の評価です。

 

ちなみに、倍率や路線価は、毎年7月1日に 公開されています。

 

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