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こんにちは!
3日振りになりましたが、ブログはまだまだ続きます、乞うご期待!
今日のテーマは、「評価」です。
◎このブログの項目
土地建物の評価のしかた
相続税の節税のためには、その前提として、そもそも、相続税はかかるのか?
かかる ➡ 税金を減らしたい ➡ 節税対策
という流れになります。
まずは、相続税がかかるかどうかの判定から。
最初に、かからない範囲を知ること。
専門的には「基礎控除」といいます。
※相続税法15条。
3,000万円 + 600万円 × 法定相続人数 = 基礎控除
これが計算式です。
※平成27年以降の相続の場合です。
例えば、奥様と子供さん2人のケースでは、法定相続人が3人ですから、基礎控除は4,800万円。
したがって、ご主人の財産が4,800万円よりも多い場合は、相続税がかかります。節税しませんか? となります。
ここで、ご主人はきっと、「俺の財産は、いくらあるの?・・・」、こんな疑問が浮かぶことでしょう?
「銀行の預金は、確か・・〇〇〇〇万円位かな」と。
「あとは、・・・」
「あ そうだ、家と土地がある。」
「でも、家と土地って、いくらで計算する?」
それが「評価」、今日のポイントです。
①家の値段?
まずは、家から説明します。
家は、ズバリ、「固定資産税評価額」です。
念のため、計算式は、
固定資産税評価額 ×1.0 = 家の評価額 です。
※財産評価基本通達89、別表1。
それって何?
市町村で扱う税金に、「固定資産税」・「都市計画税」があります。
この計算のため、市町村では、土地や家の「固定資産税評価額」を決めています。
ご主人にも、毎年春先に、固定資産税・都市計画税の通知が届いていると思います。
届いている通知書をお手元にご用意いただいて、何枚かある通知書の最後の方に、「不動産の明細」を記載しているところがあると思います。
そこの明細で、「価格」又は「評価額」という欄に書いてある数字が、「固定資産税評価額」になります。
相続税の計算では、市町村で決めている「評価額」を利用する訳です。
なお、自宅の場合は × 1.0 倍、つまりそのままです。
しかし、アパートなど、貸している家や建物は、 × 0.7 倍、で計算します。
これは、借りている人の権利を、30%引いて計算するためです。
②土地の値段?
土地の値段は、「路線価方式」と、「倍率方式」のどちらかで計算します。
※財産評価基本通達13、21。
どちらの方式で計算するかは、国税庁のホームページを見ていただくことになります。
※アドレスは、http://www.nta.go.jp/ です。
ここでは、例として、東京都昭島市大神町4丁目を調べてみます。
ホームページの「新着情報」の「令和元年分の路線価図等を公開しました(令和元年7月1日)」をクリックするか、「月間アクセスランキング」の「路線価等」をクリックします。
または、上段の「税の情報・手続・用紙」をクリックして、「税について調べる」にある「路線価図・評価倍率表」をクリックします。
すると、日本地図が表示されたページになります。
「令和元年分財産評価基準を見る」のページから、左側の東京国税局の横「東京都」をクリックするか、右側の地図の「東京」の文字をクリックします。
次に、「東京都 財産評価基準書目次」の、「評価倍率表」の一般の土地等用をクリックします。
地域を選ぶ画面になりますので、「あ」の中から「昭島市」を選びます。
「令和元年分 倍率表 昭島市」が表示されます。
調べている場所は「大神町4丁目」でした。
「適用地域名」とその右側の「宅地」の欄を見ると、市街化調整区域の宅地は、 固定資産税評価額×1.1倍。
市街化区域の宅地は、「路線」、路線価方式ということが分かります。
※「市街化区域」とは、
既に市街地を形成している区域及びおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域です。
なお、市街化調整区域には住宅を建てられないため、ご主人の自宅、つまり、住宅が建っているということは、市街化区域ということになります。
したがって、路線価方式での計算になります。
画面の左側の黄色い所、「この市区町村の路線価図を見る」をクリックすると、昭島市(路線価図・町丁名索引)が表示されます。
大神町4(丁目)には、4つの「路線価図ページ番号」があります。
これは、地図の4ページにまたがっているためです。
例えば、右端の「56192」をクリックすると、路線価図が表示されます。
路線価とは
「路線」つまり道路に値段を表示したものです。
この地図で、ご主人の住宅の場所を探していきます。
例えば、住宅の建っている土地が、「110D」となっている道路に面していれば、1㎡当たり、110千円(110,000円)となります。
※110の後ろの「D」は借地権割合を表示しています。
土地が借地の場合、地主さんから土地を借りる権利。
その割合は、D=60%で計算します。
(110Dは、1㎡当たり 66,000円です。)
ご自宅の土地の面積(地積)が、165㎡だった場合、
165 × 11万円 = 1,815 万円
この金額が、土地の評価額となります。
※土地は1筆ごとに状況が異なります。
交差点の角で2つの道路に面していたり、道路からの距離(奥行)が長かったりします。
これらの要因で、土地の評価は細かく増減します。
なお、今回は、概算の計算で相続税がかかるかどうかの判定なので、これ以上の詳しい説明は省略します。
以上で、家と土地の評価が分かりましたから、最初に戻って、相続税がかかるかどうかを判定いただけると思います。
(注)
今回の評価は、令和元年分の計算でした。
これは、令和元年(平成31年)に死亡した場合の評価です。
ちなみに、倍率や路線価は、毎年7月1日に 公開されています。
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